전국적으로 전세 사기로 인한 피해가 엄청 많아지고 있습니다. 이로 인해 정부에서도 특단의 조치를 취하고 있는 상황인데요. 그래서 오늘은 전세 사기를 방지하기 위해 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항들을 아주 자세하게 안내해 드리겠습니다.
전세 계약 전 유의사항
전세 계약 체결 시 꼭 확인하시기 바랍니다.
✅핵심 체크리스트
1️⃣ 계약하려는 곳의 전세 보증금이 선 순위 채권이나 다른 보증금이 설정되어 있다면 나중에 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 주의하셔야 합니다. 이를 확인하기 위해선 대법원 인터넷 등기소에 접속하여 등기부 등본을 확인하셔야 합니다. 또한, 다가구주택인 경우에는 전입세대 열람원 및 확정일자 부여 현황을 확인하셔야 합니다.
👉 등기부 등본 확인(인터넷 등기소)
2️⃣ 올 4월부터는 임대인의 세금 체납 여부 확인을 할 수 있는데요. 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 꼭 체납 여부를 확인하세요.
국세는 세무서 또는 홈택스(https://hometax.go.kr)
지방세는 주민 센터 또는 위택스(https://www.wetax.go.kr)
3️⃣ 계약을 하려는 주택에 불법 건축물이거나 무허가 건물인지 확인 하셔야 합니다. 이러한 주택은 전입 신고를 할 수가 없어 주택 임대차 보호법을 적용 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있습니다.
불법 건축물이 있을 시 건축물대장을 열람하게 되면 위 사진처럼 노란 부분에 표기가 되니 확인해보시면 되겠습니다.
👉 건축물대장 열람 사이트 바로 가기 (세움터)
4️⃣ 계약 하려는 주택의 매매 시세가 적정한지도 파악을 하셔야 합니다. 매매가가 하락하거나 기타 사유로 인해 집이 경매로 넘어 간다면 보증금 회수가 어려울 수 있으니 매매가 대비 전세가 비율이 높은 집은 조심하셔야 합니다. 이를 확인 할 수 있는 방법으로는 국토부 실거래가 사이트를 이용하거나 주변 중개업소 한 군데가 아닌 여러 군데를 방문하여 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
👉 국토교통부 실거래가 사이트(rt.molit.go.kr)
전세 계약 체결 시 주의 사항
위 내용을 토대로 모두 검토가 되었다면 중요한 건 계약 체결 시 인데요. 이 부분에서도 주의 사항 및 체크 리스트에 대해 알아보겠습니다.
✅핵심 체크리스트
1️⃣ 가장 기본적이면서도 중요한 건 등기부등본 상의 임대인과 동일한지, 또는 대리인이라고 하면 위임장, 인감 증명서 등 임대인의 위임을 받았다는 필요 서류를 첨부 했는지가 중요합니다. 또한, 계약금 및 잔금을 입금할 때에도 임대인 명의의 계좌인지도 꼭 확인 후 이체하셔야 합니다.
2️⃣ 계약을 중개하는 중개업소의 정상 영업 여부 확인도 필요한데요. 무등록 중개업소이거나 업무 정지 중인 중개 업소에서 계약을 체결한다면 추후 중개 사고 발생 시 아무런 보상을 받을 수 업습니다. 또한, 중개대상물 확인 설명서와 손해배상책임 관련증서도 꼭 첨부 받으세요.
3️⃣ 주택임대차표준계약서를 사용하세요. 이는 임대인의 세금 여부나 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인 할 수 있어 추후 계약 관련하여 분쟁을 예방할 수 있습니다. 그리고 특약사항에 나의 보증금보다 선 순위의 담보권 설정을 금지하는 문구를 꼭 명시하세요.
(ex. 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등 다른 기타 설정을 금지한다.)
임차인의 대항력은 전입 신고 후 다음 날 발생하기 때문에 위와 같은 문구를 꼭 포함 시켜야 합니다.
전세 계약 후 주의 사항
힘든 과정이지만 모두 거친 후 마지막으로 계약 후의 주의 사항인데요. 끝까지 방심하지 않는 게 좋겠죠?
✅핵심 체크리스트
1️⃣ 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 반드시 신고해야 합니다. 계약서를 지참하시고 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 나중에 보증금 보호에 유리합니다. 주민 센터에 방문하여 신고하시거나 온라인으로도 신고가 가능합니다.
2️⃣ 권리 관계를 한번 더 확인해보세요. 등기부등본 상 근저당권 설정 등의 변동 사항이 있는지 없는지 확인하세요. 앞서 말씀드린 특약사항의 문구대로 잘 이행이 되었는지 확인하는 절차입니다. 또한, 이사갈 집이 비어 있거나 기존 임차인이 있는지 없는지도 확인을 꼭 해보시고 잔금을 지급하세요.
3️⃣ 전입 신고는 필히 하세요!! 의무 사항이기도 하지만 대항력이 발생하기 때문에 꼭 필요한 과정입니다. 전입 후 14일 이내에 신고해야 하지만 웬만하면 바로 하시는 걸 추천 드립니다. 전입 신고 다음 날에 효력이 생기기 때문이죠. 신고는 주민 센터 방문을 하시거나 정부24 온라인 홈페이지를 통해 가능합니다.
4️⃣ 마지막으로 전세 보증금 반환 보증에 가입하세요. 만약 보증금 반환 관련하여 사고가 발생했을 때 보증 회사에서 보증금 반환을 대신해서 책임지므로 안전합니다. 보증 기관에 문의하셔서 가입하세요.
여기까지 전세 사기를 예방할 수 있는 계약 전과 체결, 후의 일까지 모든 주의 사항을 다뤄봤는데요. 전국적으로 전세 사기가 기승을 부리고 있는 요즘입니다. 나는 안 당하겠지 라는 안일한 생각보다는 그래도 혹시 모르니까 라는 생각을 가지고 계약 하실 때 항상 위 부분을 유념하셔서 전세 사기에 아주 큰 예방과 도움이 되었으면 합니다.
